房价:一次说清楚

假设中国是一个封闭的经济体,不跟国外有任何的经济往来。

首先来看,货币供应(M2)是怎么回事。

我有100万人民币存在银行,你借去买了一套房子,100万给了开发商,开发商又存在了银行。这样,M2 由100万,变成了200万(我的存款+开发商老板的存款)。

以后,你在开发商的老板家里做家政,或者给他当司机,或者为他家提供其他服务,这样逐渐,他从银行里取出100万,作为劳动报酬付给你,你再还给银行。从此银行也不欠开发商的,你也不欠银行的。这样,100万的货币供应消失了,M2从200万,变回100万。

但是,如果开发商不需要你提供服务呢,他老婆在家扫地,他自己开车不要司机,你怎么挣钱还贷?

这时候我们再引入国家的角色。国家要举债修路,你成了修路工人,国家(或地方政府)从银行里借出100万,作为修路的劳动报酬付给你,你还给银行。现在,你不欠银行的钱了,但国家欠银行的钱,M2没有变化,还是200万。

接着思考物价。我们假设一种情形,所有人的钱(现金和存款,也包括债务)一夜之间在后面加个零,也就是纸面净财富都乘以10,那么第二天早上起来物价应该上涨10倍。如果乘以2,物价的上涨就是2倍。这类情形,我们暂且称为“情形A”。(这很好理解,相当于把人民币换成了一种面值更大的货币。)

故事的开头,你借钱买了一套百万的房子,如果你是从开发商的老板家里挣钱还贷,等你还完贷款,全体居民的纸面(净)财富没有变化,还是我的100万存款,因为开发商老板的存款消失了。如果你是靠国家举债修路来挣钱还贷,等你还完贷款,全体居民的纸面净财富就由100万变成了200万,翻倍了。这时候物价如何变化,也翻倍吗?或许,但也未必。

我们要记得,国家借的100万是去修了路的,如果修的路能提高生产率,提高总供给,物价是可以保持不变的,这时候居民享受到更高的物质生活水平。虽然理发这类服务的价格会上涨,但很多其他商品的价格会下降,综合物价可以做到不变。

但是,如果修的路是无效投资,是把路修了挖挖了修,那这时候彻底就是某种形式的情形A了。物价会上涨。在一个开放的经济体,汇率必然做出调整。因为这相当于换了一种货币,兑美元,人民币、印度卢比、日元的汇率能是一样吗?不是一样。

如果国家不再印钱(无效投资)了,全面居民的纸面财富数字上保持不变,但房子每年继续盖,分子(钱)除以分母(房子数量),房价就要下降。

有一种情况,国家继续印钱,这些钱被居民拿去买了新盖的房子,分子分母同步变化,房价不变。但按照前面说的,居民纸面财富数字上提高了,物价应该上涨,汇率保不住。但,如果这些新盖的房子,提高了社会生产率,理论上,汇率是可能保住的。但时至今日现在的中国恐怕不是这样的。

回到人民币计价的房子,国家不再印钱,房子还继续盖,越盖越多,房价有没有某种可能不下降呢?

理论上有,那就是新盖的房子被人收藏起来了,永远不参与交易。分子分母都不变,房价不变。

北京人跑到海南买房子,省会的人跑到周边小城市买房子,以及在同一个城市买第二套、第三套,投资也好,当第二个家也好,反正就是喜欢攒房子。

假设到一定的时候,中国每个家庭都有两套房子以及100万存款,一套房子价值100万,这时候人群分成甲人群和乙人群,乙人群希望把第二套房子卖了享受一下生活,甲人群继续攒房子。于是,乙人群手上是一套房子和200万存款,甲人群手上三套或者更多房子(背了贷款),没有存款。

甲人群努力劳作,加班加点,乙人群悠哉游哉,享受生活,实质上甲人群服侍乙人群。经过一段时间,甲人群又把买房的钱挣回来了,手上几套房加上100万存款。乙人群手上是自住的一套房和100万存款,但享受了生活。这个过程中,房子数量没有变化,名义上总的存款数字也没变化。

那么,要想房价永远涨,必须满足两个条件至少其中的一个。没有多少人愿意享受生活,愿意像农奴一样劳动只为了攒房子的人数一直足够多。或者,丢掉人民币汇率。

# 微信公众号:新来的朋友,拿出手机扫描下方二维码,订阅我的微信公众号(老刘操盘)。然后回复数字 1516 ,会免费收到一篇文章,讲解股票市场的深层秩序!别错过。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用 * 标注

您可以使用这些 HTML 标签和属性: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>