被动宽松何时了

现在北京的学区房,涨到10万每平米以上,有人说是出于父母对子女的爱。我认为不是的,是出于这些父母对房价上涨的预期。

一套1000万人民币的北京学区房,如果等孩子上完初中卖出时是2000万,扣除资金成本400万,那就等于白住10年,还赚600万。等于买房的价格是负600万。白给你一套房住10年,住完还送你600万人民币,问题是这样的好事会持续多久呢。

如果你以一位穿越者的身份,告诉这些父母,10年后,房子还会是1000万,那么资金成本每年5%(当下按揭利率4.9%),减去房租收益1%,实际成本每年40万。也就是为了给孩子选个学校上小学初中,年年掏40万人民币,你看还有多少父母愿意!

所以,买学区房的人,真正的动机,不是出于对子女的爱,而是出于心底里对房价上涨的预期。别那么虚伪。老刘说话就这么直白。

欧美的房子为什么不像我们这样暴涨,我认为主要原因在于持有成本不一样。

我看了一下,当下,一般的美国房子,它的房租是可以覆盖房贷的,按揭利率跟出租回报率差不多。这样他们的持有成本就是房产税,每年约1%,或2%。

现在北京的房子,出租回报率在1%,资金成本在5%,持有成本实际上有4%了。所以现在完全进入了一个击鼓传花的游戏。

当然,现在很多人买了或一直保有很多房子,在他们面前,你不要说房价要跌,那是自讨没趣。看了这篇文章,买房的您也不要对老刘生气,不要给我贴个傻空的标签。实际上,之前我从来没有公开看空过一二线城市的房地产。在低位我就是多方,实际做多。在高位我观望,我也不说马上要暴跌,因为现在土地是控制供应的,房产税也是迟迟不下来(反正我对他们也失望了),暴跌不现实,因为怎么跌下来的会怎么涨上去。但长期不好说。

很多人拿现在的中国跟90年代的日本比较,问ZF保房价还是保汇率?

实际上如果了解得详细一点,现在的神州跟那时的日本还是有很多不同的。当时日元汇率保住,并不仅仅因为放弃了房价,还有其他原因。

第一,房价和股价的资产价格泡沫都被戳破。第二,当时日本也面临资本外流,日本人也是大举投资海外,但当时日本的贸易顺差仍然可以覆盖资本外流,实际日元还面临升值压力。

第三,非常重要,日本有日元回收机制,日本有遗产税,固定资产税,个人收入申报和所得税法也执行得更严格。

人民币没有回收机制,越发越多,贬值压力只会日渐增大。

可以想见,以后如果要维持庞大的信贷泡沫不破,大幅降息,利率降到零,以空间换时间,慢慢消化。但这样不能留住资本。

或者,信贷不断展期,这样无非就是,一面在债权人名下不断记入数字,存款数字不断上升,M2被动上涨。一面在债务人名下不断添加债务,名义债务不断上升。

但终究,存款数字不断上升,拥有存款的这些人会想尽一切办法换汇出走。那么,当局对资本管制只有不断加强。

同时,在贸易顺差方面,美国应该不会继续让你拥有这么大的对美顺差的,要不然美国的处境会越来越难,因为资产都逐渐在往中国人手上转。

几万亿美元的顺差,过去如果不是买的美国国债,而是买它最优质的资产,股票,买美股各类指数基金,那么现在已经不是3万亿外汇储备了,而是6万亿了。当然,那样美国人早就忍受不了了。

总之一个字,难。贸易顺差越来越少,庞大债务的存在下,货币政策不得不要被动宽松,所以只能不断加强资本管制!

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