中国房地产:路边苦李

很多同学希望老刘分析一下中国的房地产,因为我主要是写股市和资本市场的,所以并没有专门写过地产。今天为了给大家一个帮助,专门写一篇吧。我写的都是干货,别人写三篇文章,您把我的一篇文章读三遍,收获可能还更大。

在写地产之前,讲一个故事。故事出自《世说新语·雅量第六》。

王戎七岁时,曾和许多小孩子一块游玩。看到道路边的李树果实累累,压弯了树枝,孩子们争先恐后,跑上去摘李子,只有王戎不动。别人问他,回答说:“树在道边却果实累累,这一定是苦李。”摘来一尝,果然是苦的。

这个故事告诉大家的道理,应用到市场里面,是不是就是讲有效市场?也就是俗话讲的,天底下没有便宜的事情,便宜就专门让你捡的?

回到中国房地产,为讨论简便,先不考虑资金成本,或者假设利率为零。

一套房子今年60万元人民币,房租每年2万,也就是约3%的年回报率。

如果知道三年之后,这套房子可以涨到66万,意味着什么?意味你买了的话,等于白住三年房子,完了还赚6万元。如果是租房呢,三年要花掉6万元房租。

那还有人去租房吗,这么简单的账谁不会算呢,就你聪明?看到买房有赚头?看一下上面的“路边苦李”的故事哦。

自然地,大家买得起的买,买不起的通过各种途径筹集首付,借钱也要买。

那么结果就是,这套房子今年之内很快就会从60万涨到66万元,恰恰相反,三年之后跌回60万元人民币。损失的6万元就是你的居住成本,跟租房一样。

或许,三年之后这套房子只跌回62万元,相对租房,你还是赚了2万。这跟上面讲的不矛盾,因为三年前谁也不准确知道房价会怎么走,你买房是有风险的,这2万元就是给你买房行为的风险补偿。

如果考虑资金成本,假设3%的利率,那么结果就应该是今年66万元,明年66万,后年还是66万,也就是说围绕这个价格波动吧。这种情况,你租房的话,居住成本是每年2万房租。买房的话,居住成本是每年损失的约2万元利息。

上面所说的,恰恰就是过去几年,发生在大多数三四线城市房地产身上的事。2009年4万亿刺激之后,房价很快涨到位,最近6、7年都没涨,甚至是一路阴跌。买来住的,还能赚个房租,因为自己不用付房租。如果买来是放在那空,实际上就是年年亏了。

所以,如果你是在三四线城市,买房是为了自住,那就尽量买吧。不用再付房租,住在自己的房子里心里可能也会觉得更安稳一点。

实际上,只要能保持土地供应,房价最终是靠普罗大众来支撑的,所以也会回到一个像其他国家一样的正常的房价收入比,6、7年吧。房子最终是用来住的,如果不住人,房子就没有价值。现在盖那么多房子,很多地方租都租不出去,未来这种房子就是建筑垃圾,毫无价值。

只不过,中国ZF和权贵阶层就是通过房子一层一层来收割老百姓的。今年收割有钱人。过两年房价降一点,百姓收入再涨点,中产买得起了,把中产给收割了。再过几年,底层收入更高了,房价又没继续涨,感觉买得起房了,这下把底层给收割了,一下收割掉人家未来好多年的收入。

这实际上就是垄断企业的“价格歧视”的销售策略。土地就是ZF垄断的。下面老刘解释教科书里说的“价格歧视”吧,给大家上课。

我是卖榴莲的,这里没有人跟我竞争,我垄断了。现在100个人都很喜欢吃榴莲,其中2个土豪,5个中产,剩下93个是普通收入的百姓。土豪能接受的价格是200元/个,中产能接受150元/个,普通人能接受100元/个。

如果我一个榴莲定价在200元一个,只能卖出2个。定价在150元,也只能卖出7个。定价在100元,能全部卖完。

怎么实现我的利益最大化呢?直接定价100元,全部卖完,那不是最聪明的做法。

如果我从100个人里,喊出张三、李四两个人,对他们说,你们两个是土豪,老子信仰马克思,嫉恶如仇,卖给你们200元,其他人100元,你俩爱吃不吃,不吃滚蛋。那我可能要挨打。这种得罪人的做法,也不是聪明的做法。

我完全可以这样,我就定价200元,也不让别人看出我会降价销售的意思。等张三、李四买完,看到他们走远了,我就把价格降到150元。其他5个中产,等了一会也没等到降价,无奈也买了。等到这5个中产走远了,我就把价格降到100元,全部卖完。这样就能实现我的利益最大化了。

所谓价格歧视,就是通过一定的技巧,把顾客分辨出来,同样的商品,针对不同人的不同的心理价位,卖出不同的价格。对垄断企业适用。

生活中的例子,比如必胜客,针对拿学生证的学生打8折,这就是价格歧视。不打8折,这些学生可能吃不起,失去了这批顾客。打8折它也不亏,但如果直接打8折,在其他成年人身上损失20%的价格,虽然做了学生的生意,但得不偿失。

一二线城市的房地产,因为土地供应更加有限,价格路径要复杂一些。限于篇幅这次不继续分析了,但基本逻辑是一样的。

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